اراضی و املاک

در مورد عقود لازم و جایز بیشتر بدانیم

فرض کنید عقد بیع یا اجاره ای را منعقد کرده اید، و تشریفات و رایزنی های زیادی برای وقوع آن پشت سر گذاشته اید و حالا که می خواهید نفسی تازه کنید طرف قراردادتان از راه می رسد و پشیمان از عقد صورت گرفته، قصد برهم زدن یا همان فسخ عقد را به هر دلیلی دارد.

 پاسخ چیست و چه باید کرد؟ در واقع وقتی دو یا چند نفر با هم عقدی را منعقد می کنند، مایلند طرف مقابل بر سر تعهدات خود بماند و آن ها را رعایت کند. برای درک بهتر قوانین حاکم بر عقود بهتر است بدانیم انواع عقد از حیث دوام به 3 دسته تقسیم می شوند: عقد لازم ، عقد جایز و عقد خیاری

فاطمه بردبار

عقد لازم

براساس ماده ی 185 قانون مدنی ،” عقد لازم آن است که هیچ یک از طرفین معامله حق فسخ آن را نداشته باشد مگر در موارد معینه.” بنابراین در عقد لازم هیچ یک از طرفین قرارداد، حق فسخ عقد را ندارند و دلیل آن، حفظ حقوق طرفین قرارداد است. البته لفظ “موارد معینه” در انتهای ماده ی 185 نشان می دهد در شرایطی معین امکان فسخ قرارداد وجود دارد که وابسته به حقی یا حکمی بودن عقد لازم است؛ به این صورت که در “عقد لازم حقی”می توان خیار شرط قرار داد و آن را قابل فسخ کرد. مانند عقد بیع، اجاره و سایر عقودی که نتایج حاصل از فسخ آن ، تنها به طرفین قرارداد باز می گردد و ضرر و زیانی برای دیگران ندارد.  همان طور که در ماده 457 قانون مدنی آمده “هر بیع، لازم است، مگر این که یکی از خیارات در آن ثابت شود.”

راهکار دیگر در عقد لازم حقی “اقاله یا تفاسخ” است؛ به این معنی که طرفین قرارداد، با هم توافق کنند که عقد را فسخ کنند و هر دو به این کار راضی باشند. ماده ی 283 قانون مدنی گویای این موضوع است.

اما “عقد لازم حکمی” عقودی را شامل می شود که اقاله آن ممکن است به حقوق افراد دیگر و منافع عمومی صدمه بزند ؛ بنابراین مبنای لزوم آن حکم شارع است و نمی توان آن را با خیار شرط یا تراضی طرفین قابل فسخ نمود و از آن جمله می توان به نکاح ، وقف و ضمان اشاره کرد.

نکته ای دیگر در عقد لازم این است که با فوت و حجر طرفین، عقد منتفی نمی شود. به عنوان مثال، در عقد اجاره، فوت مستاجر یا موجر ، باعث از بین رفتن قرارداد اجاره نمی شود و قرارداد اجاره تا پایان زمان قرارداد، معتبر خواهد بود.

عقد جایز

درباره عقد جایز یک نکته ی کلی وجود دارد و آن، بر هم زدن عقد بدون هیچ تشریفات و دلیل خاصی است، مگر آنکه برای جلوگیری از این اتفاق شرایطی در جزییات عقد گنجانده شود. مطابق ماده 186 قانون مدنی: “عقد جایز، آن است که هر یک از طرفین، بتواند هر وقتی بخواهد آن را فسخ کند.” در عقد جایز سختگیری های عقد لازم وجود ندارد و اگر یکی از دو طرف، به ادامه قرارداد راضی نباشد ، می تواند آن را منحل کند. گاهی در متن قراداد  این عقود، مدت معین ذکر شده که این مدت به منزله ی منفسخ شدن قراداد در آن تاریخ است مگر آنکه در قرارداد برخلاف آن تصریح شده باشد که البته درج مدت به این معنا نیست که عقد جایز تا زمان انقضای تاریخ قابل فسخ نباشد.

عقد جایز هم انواعی دارد و به چند دسته تقسیم می شود. دسته ی اول “جایز حقی” و “جایز حکمی” است.

در عقد “جایز حقی” ، حق فسخ آن ، حق طرفین معامله است ؛ اما طرفین قرارداد می توانند این حق را با تراضی و موافقیت یکدیگر اسقاط کنند. برای مثال عقد وکالت، عقدی جایز است که هر کدام از وکیل یا موکل، هر زمان که بخواهند می توانند آن را فسخ کنند؛ اما با اسقاط حق فسخ ، عقد وکالت به صورت بلاعزل منعقد می شود ، و تنها در صورت فوت یا حجر طرفین قرارداد، عقد منفسخ می شود (خود به خود منحل می شود)

“عقد جایز حکمی” مانند نامزدی و وصیت باید در همه حال جایز باشد (به این معنی که هر کدام از طرفین عقد که راضی به ادامه قرارداد نباشد می تواند آن را منحل کند). در این نوع عقد اسقاط حق فسخ با حکم شارع است.

دسته دوم عقود جایز، عقدهای “جایز اذنی” و “جایز غیر اذنی” هستند.

مضاربه، ودیعه ، عاریه ، شرکت و وکالت عقدهای جایز اذنی هستند که اعمال حق برای آن ها ، با اذن طرفین قرارداد است پس اگر هر یک از طرفین فوت کنند یا محجور شوند عقد منفسخ می شود. اما در هبه و حبس مطلق ، حق به صورت کامل ایجاد می شود و دیگر نیازی به اذن نیست؛ بنابراین فوت و حجر تاثیری در قراداد نخواهد داشت . به این نوع عقود جایز ، “جایز غیراذنی” می گویند.

نکته کلیدی عقود جایز در محدود بودن آنهاست. این عقود در قانون مدنی مشخص شده اند و اگر قراردادی در ذیل هیچ یک از عقدهای جایز قرار نگیرد، اصل بر لازم بودن آن است.

و راهکار جلوگیری از فسخ  بی موقع عقد جایز این است که آن را به صورت شرط نتیجه ضمن عقد لازم درج و یا عدم فسخ آن را ضمن عقد لازم شرط کنیم.(عقد خارج لازم)

عقود نیمه لازم- نیمه جایز

برخی عقود هم وجود دارند که از یک سو لازم و از سویی دیگر جایز است . این عقدها به طور مشخص شامل عقد رهن، کفالت ، حبس مجانی، ضمان ضم ذمه به ذمه، قراردادکار دائم، قرارداد بیمه عمر و هبه هستند.

عقد خیاری

خیار در لغت به معنی اختیار است و براساس تعریف ماده‌ی ۱۸۸ قانون مدنی: “عقد خیاری آن است که برای طرفین یا یکی از آنها یا برای ثالثی اختیار فسخ باشد.”

در عقد خیاری، اختیار بر هم زدن معامله برای هر دو طرف یا یکی از آنها یا برای شخص سومی شرط شده است، بنابراین عقد خیاری، عقد لازمی است که در آن فقط خیار شرط وجود دارد.

مشاهده بیشتر

نوشته های مشابه

دیدگاهتان را بنویسید

نشانی ایمیل شما منتشر نخواهد شد. بخش‌های موردنیاز علامت‌گذاری شده‌اند *

دکمه بازگشت به بالا