پایان فروش یک واحد به چند خریدار
بررسی ماده ۱۴ قانون الزام با مدیرکل املاک شهرداری شیراز
فاطمه بردبار- کارشناس حقوقیقانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول را بسیاری از حقوقدانان مهمترین تحول نظام ثبت و مالکیت در دهههای اخیر میدانند. قانونی که در کنار محدود کردن اعتبار معاملات غیررسمی، در ماده ۱۴ خود تکلیف جدیدی را بر عهده شهرداریها و سایر مراجع صدور پروانه قرار داده است. تکلیفی که بر اساس آن، هر واحد ساختمانی پیش از صدور سند مالکیت باید دارای شناسه یکتای مستقل باشد و اطلاعات آن در سامانههای مربوط ثبت شود.
موافقان، این اقدام را گامی بلند در مقابله با فروش یک واحد به چند نفر، معاملات معارض و افزایش امنیت سرمایهگذاری میدانند و منتقدان نیز درباره زیرساختهای اجرایی، بار اداری و احتمال افزایش بروکراسی هشدار میدهند.
برای بررسی ابعاد مختلف این موضوع،در حاشیه دوره آموزشی قانون الزام ثبت رسمی معاملات اموال غیر منقول برای شهرداران با نادر ترکمانی نژاد مدیرکل املاک و مستغلات شهرداری شیراز به گفتوگو نشستهایم.
قانون شهر: ماده ۱۴ قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول دقیقاً چه تغییری در فرآیند پیشفروش ساختمان ایجاد میکند؟
تا پیش از این، در بسیاری از پروژههای ساختمانی، پیشفروش واحدها بر اساس قراردادها و معاملات عادی میان سازندگان و افراد عادی انجام میشد و در اغلب موارد، نبود یک شناسه رسمی و قابل رهگیری برای هر واحد، زمینه بروز اختلافات، معاملات معارض و حتی فروش یک واحد به چند خریدار را فراهم میکرد.
اما قانونگذار در ماده ۱۴ قانون الزام، رویکرد جدیدی را اتخاذ کرده است. بر اساس این قانون، هر واحد ساختمانی پیش از صدور سند مالکیت باید دارای شناسه یکتای اختصاصی باشد و مشخصات آن در سامانههای مرتبط ثبت شود. به بیان سادهتر، هر واحد پیش از ورود به بازار پیشفروش دارای هویت مشخص و قابل رهگیری خواهد بود.
به این ترتیب مهمترین هدف قانونگذار، مقابله با فروش مال غیر و معاملات معارض بوده است؟
یکی از اهداف اصلی همین موضوع است. بخش قابل توجهی از پروندههای حقوقی و کیفری در حوزه املاک و مستغلات ناشی از فقدان شفافیت در معاملات و بهویژه پیشفروش ساختمان بوده است. زمانی که برای هر واحد یک شناسه یکتا تعریف میشود، امکان رهگیری سوابق آن فراهم خواهد شد و احتمال فروش مکرر یک واحد یا ایجاد تعهدات متعارض به میزان قابل توجهی کاهش مییابد.
البته نباید تصور کرد که صرف تصویب قانون، همه مشکلات از بین خواهد رفت؛ اما بدون تردید این اقدام میتواند یکی از مهمترین گلوگاه ها و بسترهای بروز تخلفات را محدود کند.
برخی کارشناسان معتقدند ماده ۱۴ در واقع نوعی «کاداستر ساختمانی» در مقیاس واحدهای آپارتمانی ایجاد میکند. آیا با این تحلیل موافق هستید؟
تا حدی بله. فلسفه کاداستر، ایجاد شفافیت و هویتبخشی دقیق به املاک است. شناسه یکتای واحدها نیز در همین مسیر حرکت میکند. وقتی اطلاعات هر واحد، شامل موقعیت، مساحت، طبقه، پارکینگ، انباری و سایر مشخصات در سامانه ثبت شود، امکان مدیریت و کنترل حقوقی و فنی آن نیز افزایش مییابد. این موضوع علاوه بر پیشفروش، در آینده میتواند در نقل و انتقالات، اخذ تسهیلات، ارزیابی داراییها و حتی برنامهریزیهای شهری نیز مؤثر باشد.
اما برخی سازندگان نگرانند که اجرای این قانون باعث طولانیتر شدن فرآیندهای اداری شود. آیا این نگرانی را وارد میدانید؟
هر تحول ساختاری در ابتدای اجرا ممکن است با چالشهایی همراه باشد. بخشی از این نگرانیها نیز قابل درک است. واقعیت این است که اجرای کامل ماده ۱۴ نیازمند ارتباط مؤثر میان دستگاه های اجرایی و خدمات رسان از جمله شهرداریها، ادارات کل راه و شهرسازی، سازمان ثبت اسناد، دفاتر اسناد رسمی و سامانههای ملی است. اگر این زیرساختها بهدرستی طراحی و یکپارچه شوند، نهتنها موجب کندی نخواهند شد، بلکه در بلندمدت بسیاری از فرآیندها را کوتاهتر و شفافتر خواهند کرد. اما پرواضح است اگر هماهنگی میان دستگاهها بهخوبی انجام نشود، احتمال بروز برخی مشکلات عملیاتی و اجرایی در دوره گذار وجود دارد.
نقش شهرداریها در این میان چیست؟
شهرداریها به عنوان مرجع صدور پروانه ساختمانی، یکی از حلقههای اصلی این زنجیره محسوب میشوند. اطلاعات فنی ساختمان، تعداد واحدها، پارکینگها، انباریها و مشخصات مصوب پروژه در اختیار شهرداری قرار دارد و بخشی از دادههای مورد نیاز سامانههای ثبت نیز از همین مسیر تأمین میشود. به همین دلیل، موفقیت قانون تا حد زیادی به آمادگی فنی و اطلاعاتی شهرداریها وابسته است.
به نظر شما بزرگترین مزیت این قانون برای شهروندان چیست؟
افزایش امنیت حقوقی معاملات برای شهروندان و سهولت صدور مجوز برای دستگاه های متولی. شهروندی که قصد پیشخرید یک واحد را دارد، باید بداند دقیقاً چه چیزی را خریداری میکند و آن واحد چه وضعیت حقوقی و فنی دارد. هرچه اطلاعات شفافتر باشد، احتمال بروز اختلافات بعدی کمتر خواهد شد. از سوی دیگر، کاهش دعاوی ملکی به معنای کاهش هزینههای اقتصادی و اجتماعی برای مردم، دستگاه های اجرایی و دستگاه قضایی است.
و بزرگترین چالش؟
به نظر من چالش اصلی، خود قانون نیست؛ بلکه نحوه اجراست. اگر سامانهها بهدرستی طراحی شوند، اگر اطلاعات دستگاهها با یکدیگر همخوانی داشته باشند و اگر آموزشهای لازم به فعالان حوزه ساختمان ارائه شود، این قانون میتواند آثار مثبتی بر بازار املاک و به تبع آن اقتصاد جامعه داشته باشد. اما هرگونه تأخیر در تبادل اطلاعات یا ناهماهنگی میان دستگاهها میتواند بخشی از اهداف قانونگذار را تحت تأثیر قرار دهد.
