نحوه اخذ سند مالکیت برای اراضی و املاک دارای کاربری زراعی و باغ
در راستای ساماندهی و شفاف‌سازی مالکیت اراضی کشاورزی و باغات، سازمان ثبت اسناد و املاک کشور اقدام به تسهیل فرآیند صدور سند مالکیت حدنگار (کاداستر) برای این نوع املاک کرده است. این اقدام نه تنها به افزایش امنیت حقوقی مالکان کمک می‌کند، بلکه با جلوگیری از خرد شدن اراضی و تشویق به بهره‌برداری بهینه، گامی مهم در راستای توسعه پایدار کشاورزی محسوب می‌شود. از این رو، آگاهی از شرایط و مراحل این طرح برای کلیه مالکان اراضی زراعی و باغات بدون سند، امری ضروری است.
اهمیت و مزایای دریافت سند مالکیت حدنگار(کاداستر) برای اراضی کشاورزی:
افزایش امنیت حقوقی: با دریافت سند رسمی، مالکیت شما به صورت قانونی تثبیت شده و از بروز اختلافات ملکی، دعاوی تصرف و سوءاستفاده‌های احتمالی جلوگیری می‌شود.
امکان بهره‌برداری اقتصادی: داشتن سند، امکان اخذ تسهیلات بانکی، سرمایه‌گذاری در بخش کشاورزی و انتقال رسمی ملک را فراهم می‌آورد.
جلوگیری از تغییر کاربری غیرمجاز: با تعیین کاربری زراعی در سند، از تغییر کاربری غیرمجاز اراضی کشاورزی به مسکونی یا تجاری جلوگیری می‌شود که این امر به حفظ منابع طبیعی و امنیت غذایی کشور کمک می‌کند.
افزایش ارزش ملک: املاک دارای سند رسمی، از ارزش معاملاتی بالاتری نسبت به املاک بدون سند برخوردارند.
تسهیل در طرح‌های توسعه کشاورزی: با شناسایی دقیق مالکان و اراضی، اجرای طرح‌های آبیاری نوین، یکپارچه‌سازی اراضی و سایر برنامه‌های توسعه کشاورزی آسان‌تر خواهد شد.
شرایط و مراحل دریافت سند مالکیت:
همانطور که سخنگوی سازمان ثبت اسناد و املاک کشور اعلام کرده است، مالکان اراضی زراعی و باغات می‌توانند برای دریافت سند مالکیت حدنگار با کاربری کشاورزی اقدام کنند. شرایط و مراحل این فرآیند به شرح زیر است:
الف) شرایط لازم:
قدمت و تفکیک ملک: ملک باید قبل از تاریخ ۱۷ فروردین ۱۴۰۳ به صورت مجزا و دارای مرزهای مشخص از زمین‌های اطراف باشد. این شرط به منظور جلوگیری از سوءاستفاده‌های احتمالی و تفکیک‌های غیرقانونی جدید اعمال شده است.
تأیید بهره‌برداری کشاورزی: سازمان جهاد کشاورزی باید بهره‌برداری کشاورزی از ملک را تأیید کند. این تأییدیه نشان می‌دهد که زمین مورد نظر فعالانه در حوزه کشاورزی مورد استفاده قرار می‌گیرد و جنبه تفریحی یا مسکونی ندارد.
عدم مالکیت اراضی مجاور: متقاضی و افراد تحت تکفل او نباید مالک هیچ یک از زمین‌های مجاور ملک مورد تقاضا باشند. این شرط به منظور جلوگیری از تجمیع غیرقانونی اراضی و رعایت حقوق سایر مالکین وضع شده است.
ب) مراحل دریافت:
تهیه نقشه رقومی (دارای مختصات جغرافیایی): در گام نخست، متقاضی باید از طریق سامانه شمیم (شبکه یکپارچه مدیریت املاک کشور) اقدام به تهیه نقشه رقومی از ملک خود کند. این نقشه باید شامل مختصات جغرافیایی دقیق (UTM) باشد که توسط کارشناسان رسمی نقشه برداری تهیه می‌شود.
ثبت‌نام در سامانه «قانون تعیین تکلیف وضعیت ثبتی اراضی و ساختمان‌های فاقد سند رسمی»: پس از تهیه نقشه، متقاضی باید در سامانه مربوط به قانون تعیین تکلیف وضعیت ثبتی اراضی و ساختمان‌های فاقد سند رسمی ثبت‌نام کند. این سامانه درگاه اصلی برای ارسال درخواست‌ها و پیگیری مراحل است.
بارگذاری نقشه و مدارک مالکیت: در این مرحله، متقاضی موظف است نقشه رقومی تهیه شده و کلیه مدارک مثبته مالکیت خود (مانند قولنامه، بنچاق، گواهی اصلاحات ارضی و هرگونه سند عادی دیگر) را در سامانه بارگذاری کند.
دریافت تأییدیه بهره‌برداری کشاورزی: همانطور که پیشتر اشاره شد، دریافت تأییدیه بهره‌برداری کشاورزی از سازمان جهاد کشاورزی منطقه ضروری است. این تأییدیه معمولاً پس از بازدید کارشناسان از محل و بررسی وضعیت فعالیت‌های کشاورزی صادر می‌شود.
بررسی درخواست در هیئت‌های مربوطه و صدور رأی: پس از تکمیل مدارک، درخواست متقاضی در هیئت‌های حل اختلاف موضوع قانون تعیین تکلیف، مورد بررسی قرار می‌گیرد. این هیئت‌ها با استناد به مدارک ارائه شده و گزارش‌های کارشناسی، رأی مقتضی را صادر می‌کنند.
انجام تشریفات قانونی و دریافت سند مالکیت: در صورت مثبت بودن رأی هیئت، متقاضی باید مراحل نهایی شامل پرداخت هزینه‌های قانونی و اداری را انجام دهد تا در نهایت سند مالکیت حدنگار با کاربری کشاورزی برای وی صادر و تحویل گردد.
توصیه قانون شهر
پس از صدور سند حدنگار، هرگونه تقسیم یا تفکیک این زمین‌ها تابع قانون «جلوگیری از خرد شدن اراضی کشاورزی» مصوب ۱۳۸۵ خواهد بود. این قانون به منظور حفظ یکپارچگی اراضی کشاورزی و جلوگیری از تبدیل شدن آنها به قطعات کوچک و غیرقابل کشت، محدودیت‌هایی را برای تفکیک اراضی تعیین کرده است. بنابراین، مالکان باید در نظر داشته باشند که پس از سنددار شدن، امکان تفکیک ملک خود به هر میزان و اندازه دلخواه را نخواهند داشت.
نتیجه‌گیری:
فرصت ارائه شده توسط سازمان ثبت اسناد و املاک کشور برای سنددار کردن اراضی زراعی و باغات، یک گام مهم و رو به جلو در جهت ساماندهی بخش کشاورزی و حمایت از حقوق مالکان است. با بهره‌گیری از این امکان، مالکان می‌توانند امنیت حقوقی و اقتصادی ملک خود را تضمین کرده و با خیالی آسوده به توسعه فعالیت‌های کشاورزی بپردازند. لذا، توصیه می‌شود کلیه مالکان واجد شرایط، هر چه سریع‌تر نسبت به تکمیل مراحل و دریافت سند مالکیت خود اقدام نمایند.
