تفکیک غیرمجاز، حتی پس از گذشت سال‌ها، حقوقی برای مالک ایجاد نمی‌کند
رعایت ضوابط شهرسازی در امر تفکیک اراضی، نقشی تعیین‌کننده در تخصیص سرانه‌های خدمات عمومی و تحقق طرح‌های جامع و تفصیلی شهری دارد. این ضوابط واجد ماهیت آمره هستند، زیرا نفع عمومی را تأمین می‌کنند. با این حال، در عمل مشاهده می‌شود برخی مالکان بدون توجه به این الزامات، اقدام به تفکیک غیرمجاز اراضی واقع در حریم و محدوده شهری می‌کنند. برای نمونه:
مالک یک عرصه هزار متری، ملک خود را به پنج قطعه 195 متری تقسیم می‌کند و راه عبوری برای آن پیش‌بینی می‌نماید؛ سپس پس از بهسازی این معابر توسط شهرداری، با مراجعه به دادگاه، مطالبه بهای عرصه واقع در بستر خیابان را مطرح می‌کند.
یا آنکه مالک، اختیار تفکیک را به وکیل واگذار می‌کند و وکیل، خارج از حدود اختیار خود، دست به تفکیک غیرقانونی زده و قطعات را منتقل می‌نماید. در این وضعیت، شهرداری نیز به استناد طرح تفصیلی یا هادی، معابر ایجادشده را آسفالت می‌کند.
این موارد در عمل، هم برای محاکم قضایی و هم برای شهرداری‌ها محل اختلاف بوده است.
اداره کل حقوقی قوه قضائیه (شماره 7/1403/911 مورخ 1404/06/30) در نظریه اخیر خود این مسائل را مورد مداقه و بررسی قرار داده است:
الف) درباره تفکیک غیرمجاز و گذر زمان
تفکیک غیرقانونی مطابق ماده ۱۰۱ قانون شهرداری، فاقد آثار حقوقی است و حتی اخذ سند رسمی بعدی نیز مشروعیت نمی‌بخشد. اگر شهرداری طرح عمرانی اجرا کند، باید قیمت روز زمین را بدون لحاظ ارزش افزوده ناشی از اقدامات خود بپردازد.
چنانچه معبر ایجادشده در طول زمان به معبر عام بدل شده و توسط شهرداری بهسازی گردد، آن معبر به‌عنوان مال عمومی تلقی و در مالکیت شهرداری قرار می‌گیرد.
ب) در خصوص اقدام وکیل خارج از حدود اختیار
اگر وکیل برخلاف وکالت‌نامه تفکیک کرده باشد، باز هم رعایت ماده ۱۰۱ قانون شهرداری و تأمین سرانه‌های خدماتی الزامی است. مالک یا وکیل قانونی مالک مکلف است معابر و سرانه‌های خدماتی را دقیقاً بر مبنای طرح‌های جامع و تفصیلی رعایت کند؛ تفکیک مغایر با این طرح‌ها، هیچ‌گونه مشروعیت قانونی ندارد. لذا اقدام فضولی وکیل، مانع از اجرای قواعد آمره شهرسازی نمی‌شود. حتی اگر خلع ید علیه متصرفین طرح شود، مقررات ماده ۱۰۱ همچنان لازم‌الرعایه است. طرح دعوای خلع ید از سوی مالک علیه متصرفین، لزوماً به معنای امضای عملی تفکیک محسوب نمی‌شود و این امر تشخیص مصداقی دارد.
ج) درباره الزام به رعایت طرح‌های تفصیلی
ضوابط شهرسازی آمره هستند؛ بنابراین، مالک نمی‌تواند با تفکیک غیرمجاز و تعیین معبری کوچک‌تر از حد نصاب (مثلاً شش متر به جای ۱۰ متر) از رعایت قانون معاف شود. شهرداری همچنان می‌تواند مطابق ماده ۱۰۱، قدرالسهم قانونی خود را مطالبه یا دعوای لازم را علیه مالک طرح کند.
