چرا توسعه‌دهندگان نیویورک به ساخت ساختمان‌های ۹۹ واحدی روی آورده‌اند؟
در دنیای پررونق املاک و مستغلات نیویورک، یک پدیده عجیب و در عین حال کاملاً استراتژیک در حال شکل‌گیری است: افزایش چشمگیر پروژه‌های ساختمانی با دقیقاً ۹۹ واحد. این روند که در چهار فصل اخیر بیش از دو برابر ۱۶ سال گذشته رشد داشته، پاسخی هوشمندانه به تغییرات قوانین مالیاتی جدید است.
قانون جدید و یک ترفند زیرکانه
بر اساس برنامه مالیاتی جدیدی که برای پروژه‌های ساختمانی در نیویورک به نام ۴۸۵-x معرفی شده، ساختمان‌هایی که دارای ۱۰۰ واحد یا بیشتر هستند، موظف به پرداخت دستمزد بسیار بالاتر به کارگران خود هستند نرخی که گاهی تا ۴۰ دلار در ساعت یا بیشتر می‌رسد. این در حالی است که برای پروژه‌های زیر این آستانه، پرداخت حداقل دستمزد شهری کافی است.
این اختلاف در هزینه‌ها، توسعه‌دهندگان را به سمت یک راهکار اقتصادی سوق داده است: ساخت ساختمان‌های ۹۹ واحدی برای دوری از الزامات دستمزدی سنگین. افزایش هزینه‌های ساخت برای پروژه‌های بزرگ، که تخمین زده می‌شود ۱۵ تا ۲۵ درصد بیشتر باشد، جذابیت مدل‌های ۹۹ واحدی را دوچندان کرده است.
راهکاری اقتصادی، اما با پیامدهایی بزرگ
بسیاری از سازندگان برای بهره‌مندی حداکثری از این معافیت‌ها، زمین‌های بزرگ را به چندین بخش تقسیم می‌کنند و به‌جای یک برج بزرگ، چندین ساختمان ۹۹ واحدی می‌سازند. این رویکرد به آن‌ها اجازه می‌دهد هم از تخفیف‌های مالیاتی استفاده کنند و هم از الزامات دستمزد بالا فرار کنند.
این پدیده در نیویورک، یادآور رفتارهای مشابه در صنعت ساخت‌وساز ایران است. در کشور ما نیز گاهی سازندگان برای دریافت مجوزهای ساده‌تر از شهرداری یا کاهش عوارض، پروژه‌های خود را به شکل‌های مختلف تغییر می‌دهند تا از آستانه‌های مشخص قوانین عبور کنند. این امر نشان می‌دهد که هرگاه قوانین دارای آستانه یا محدودیت‌های مشخص باشند، بازیگران صنعت ممکن است با تغییر ساختار پروژه‌ها، به دنبال راه‌هایی برای دور زدن این الزامات باشند.
پدیده ساختمان‌های ۹۹ واحدی در نیویورک، مثال بارزی از تعامل پیچیده بین بازار، قوانین، اقتصاد و استراتژی‌های زیرکانه در صنعت املاک و مستغلات است.
