۱۰ خطای پرتکرار در تفکیک، افراز و تجمیع املاک
تفکیک و افراز یک فرایند زمان بر و پیچیده حقوقی است که انتخاب مسیر اشتباه می تواند روند پرونده را برای سالیان طولانی متوقف کند.
در فرآیندهای تفکیک، افراز و تجمیع املاک، کوچک‌ترین خطای حقوقی یا فنی می‌تواند منجر به ابطال عملیات، طولانی شدن روند اداری، تحمیل هزینه‌های اضافی یا حتی کاهش حقوق مالکانه شود. آگاهی از الزامات قانونی، ضوابط شهرسازی و رویه‌های ثبتی، شرط اصلی موفقیت در این مسیر است. این چک‌لیست، بر اساس تجربه‌های میدانی و پرونده‌های واقعی، ۱۰ خطای رایج را معرفی می‌کند تا با پیشگیری از آن‌ها، مالکین بتوانند با اطمینان و سرعت بیشتری به نتیجه برسند.
۱. تفکیک غیررسمی با قولنامه به جای سند رسمی
انجام تفکیک صرفاً با قولنامه یا توافق شفاهی، فاقد اعتبار است و در مراجع رسمی پذیرفته نمی‌شود. این اقدام می‌تواند در آینده باعث بروز دعاوی مالکیت، تعارض اسناد و مشکلات انتقال رسمی شود. توصیه: هرگونه تفکیک باید از طریق شهرداری یا اداره ثبت و با صدور اسناد مالکیت مجزا انجام شود.
۲. بی‌توجهی به موقعیت ملک (داخل یا خارج محدوده)
محدوده و حریم شهر، روستا یا شهرک، تعیین‌کننده مرجع صدور مجوز و نوع ضوابط است. بی‌اطلاعی از این موضوع ممکن است باعث ارجاع اشتباه پرونده یا رد درخواست شود. توصیه: قبل از هر اقدامی، از شهرداری یا بنیاد مسکن استعلام محدوده بگیرید.
۳. نداشتن سند مالکیت رسمی
بدون سند رسمی، امکان ثبت تفکیک یا افراز وجود ندارد و مالک ناچار به طی مراحل اخذ سند خواهد بود که زمان‌بر است. توصیه: ابتدا وضعیت ثبتی ملک را تعیین تکلیف کنید.
۴. نبود توافق کتبی بین شرکا در ملک مشاع
در املاک مشاع، عدم توافق کتبی می‌تواند باعث اعتراض، توقف عملیات و طرح دعوا شود. توصیه: پیش از اقدام، توافق‌نامه رسمی بین همه شرکا تنظیم کنید.
۵. ارائه ناقص مدارک به شهرداری یا ثبت
ناقص بودن مدارک هویتی، نقشه یو.تی.ام، سند مالکیت یا استعلامات، باعث بازگشت پرونده و تأخیر می‌شود. توصیه: چک‌لیست مدارک را از مرجع مربوطه دریافت و کامل ارائه کنید.
۶. شروع عملیات بدون بررسی طرح جامع و تفصیلی
طرح‌های جامع و تفصیلی، کاربری زمین، تراکم و ضوابط قطعه‌بندی را مشخص می‌کنند. بی‌توجهی به آن‌ها ممکن است باعث عدم تأیید نقشه تفکیکی شود. توصیه: قبل از طراحی نقشه، ضوابط طرح‌های مصوب را بررسی کنید.
۷. بی‌توجهی به عرض معبر و حداقل مساحت قطعات
ضوابط شهرسازی حداقل عرض معبر و مساحت قطعات را تعیین می‌کند. رعایت نکردن این موارد باعث رد نقشه خواهد شد. توصیه: طراحی نقشه را به کارشناس رسمی یا مهندس شهرساز بسپارید.
۸. نادیده گرفتن قدرالسهم شهرداری (ماده ۱۰۱ قانون شهرداری)
طبق قانون، بخشی از زمین باید به‌عنوان معبر یا فضای عمومی به شهرداری واگذار شود. بی‌اطلاعی از این موضوع باعث اختلاف و توقف عملیات می‌شود. توصیه: قبل از اقدام، میزان قدرالسهم را محاسبه و در طراحی لحاظ کنید.
۹. بی‌اطلاعی از امکان اعتراض شرکا به رأی افراز
در افراز، هر شریک می‌تواند به رأی صادره اعتراض کند که این امر روند را طولانی می‌کند. توصیه: قبل از طرح درخواست، با همه شرکا مذاکره و توافق کنید.
۱۰. نداشتن وکیل یا مشاور حقوقی در پرونده‌های پیچیده
پرونده‌های دارای کاربری خاص، اختلاف مالکیت یا محدودیت‌های طرح‌های شهری، نیازمند مشاوره تخصصی هستند. توصیه: از ابتدا با وکیل یا مشاور حقوقی متخصص در امور ثبتی و شهرسازی همکاری کنید.
جمع‌بندی
پرهیز از این خطاها، علاوه بر صرفه‌جویی در زمان و هزینه، از بروز اختلافات حقوقی و مشکلات شهرسازی جلوگیری می‌کند. مالکین هوشمند پیش از هر اقدامی، با استعلام دقیق، مدارک کامل و مشاوره تخصصی، مسیر قانونی و فنی را طی می‌کنند.
