معافیت اراضی قدیمی از قدرالسهم شهرداری؛ بررسی نظریه مشورتی جدید قوه قضائیه
تفکیک و محاسبه و اخذ قدرالسهم ماده 101 قانون شهرداری از اراضی تفکیک‌شده یکی از مهم‌ترین موضوعات اختلافی میان مالکان و شهرداری‌هاست. از یک سو شهرداری‌ها به دنبال تأمین سرانه های خدمات عمومی و معابر حاصل از تفکیک هستند و از سوی دیگر مالکان نسبت به تکالیف مالی تحمیل‌شده حساسیت دارند. اخیراً اداره کل حقوقی قوه قضائیه در نظریه مشورتی شماره ۷/۱۴۰۴/۱۳ مورخ سوم شهریور ۱۴۰۴ به دو پرسش کلیدی در این زمینه پاسخ داده که می‌تواند مسیر بسیاری از دعاوی را روشن کند.
خلاصه نظریه مشورتی
در این نظریه اداره کل حقوقی قوه قضائیه به دو سؤال اساسی پاسخ داده است:
۱. آیا اراضی تفکیک‌شده قبل از سال ۱۳۹۰ مشمول قدرالسهم شهرداری می‌شوند؟
خیر. ماده واحده اصلاحی ماده ۱۰۱ قانون شهرداری مصوب ۱۳۹۰ صرفاً برای تفکیک‌های پس از لازم‌الاجرا شدن این قانون معتبر است. بنابراین اراضی‌ای که پیش از ۱۳۹۰ بر اساس مواد ۱۴۷ و ۱۴۸ قانون ثبت اسناد و املاک مصوب ۱۳۱۰ تفکیک شده‌اند، حتی اگر بدون استعلام از شهرداری صورت گرفته باشد، از پرداخت هرگونه قدرالسهم معاف هستند.
۲. ملاک محاسبه قدرالسهم برای تفکیک‌های پس از ۱۳۹۰ چیست؟
شهرداری تنها از مالک اولیه در زمان تفکیک می‌تواند قدرالسهم را مطالبه کند. مالکان بعدی که ملک را پس از تفکیک خریداری کرده‌اند، هیچ تکلیفی در این زمینه ندارند. همچنین مبنای محاسبه، قیمت زمین در زمان تفکیک است و نه قیمت روز.
با بررسی نظریه جدید می توان پی برد که تمرکز این نظریه مشورتی بر دو بخش است:
ماده واحده اصلاحی ماده ۱۰۱ قانون شهرداری (۱۳۹۰): که مبنای اخذ قدرالسهم را صرفاً از تفکیک‌های پس از این تاریخ مشخص کرده است.
مواد ۱۴۷ و ۱۴۸ قانون ثبت (مصوب ۱۳۱۰): که پیش از ۱۳۹۰ مبنای تفکیک اراضی بودند و شهرداری تکلیفی در قبال آن‌ها نداشت.
پیامدها برای مالکان
مالکان اراضی تفکیک‌شده قبل از ۱۳۹۰، در صورت مطالبه قدرالسهم از سوی شهرداری، می‌توانند به این نظریه استناد کنند و از پرداخت معاف شوند. این نظریه تأکید می‌کند که شهرداری‌ها حق ندارند خارج از محدوده زمانی و قانونی، از مالکان اراضی قدیمی قدرالسهم مطالبه کنند. در عین حال برای تفکیک‌های جدید نیز تکلیف دقیق مشخص شده است. چنین رویه‌ای می‌تواند به کاهش اختلافات، شفافیت بیشتر و انضباط حقوقی در مدیریت شهری کمک کند.
