قیمت واقعی، کارشناسی و بازاری ملک؛ تفاوت‌ها و اهمیت شناخت آن ها
بازار املاک یکی از حساس‌ترین بازارهای کشور است؛ بازاری که همواره تحت تأثیر عوامل اقتصادی، اجتماعی و حتی روانی قرار دارد. در این میان، اصطلاحاتی مانند «قیمت واقعی»، «قیمت کارشناسی» و «قیمت بازاری» بسیار شنیده می‌شود، اما آیا تفاوت آنها را می‌دانیم؟ در این مقاله به‌طور دقیق این سه مفهوم را بررسی می‌کنیم.
قیمت واقعی ، قیمت کارشناسی، قیمت بازاری
قیمت واقعی یک ملک اصطلاحی است که در بازار املاک بسیار به کار برده می‌شود، اما تعریف ثابت و واحدی ندارد و معمولاً به عوامل مختلف و ذاتی ملک بستگی دارد. با این حال، می‌توان آن را اینگونه تعریف کرد:
قیمت واقعی یک ملک، قیمتی است که بر اساس تحلیل منطقی و بیطرفانه تمام عوامل مؤثر بر ارزش ملک به دست می‌آید، قیمتی است که هم برای خریدار و هم برای فروشنده منصفانه باشد و بر اساس هیجانات، شایعات یا اضطرار یکی از طرفین تعیین نشده باشد.
به عبارت ساده‌تر، قیمتی است که اگر فروشنده عجله‌ای برای فروش نداشته باشد و خریدار نیز تحت فشار نباشد، با دانش کافی از بازار بر سر آن به توافق می‌رسند.
عوامل کلیدی تعیین کننده قیمت واقعی ، عوامل زیادی در تعیین این قیمت نقش دارند که به مهم‌ترین آنها اشاره می‌کنم: ویژگی‌های فیزیکی ملک، متراژ و مساحت زمین و زیربنا، سن بنا و کیفیت ساختمان و برند سازنده آن، امکانات و تجهیزات،موقعیت جغرافیایی، اعتبار و شهرت محله، لاکچری، متوسط، مردمی، دسترسی و نزدیکی به مراکز مهم مانند ایستگاه‌های مترو، خیابان‌های اصلی، بزرگراه‌ها، فاصله تا مراکز خرید، پارک‌ها، مدارس معتبر، دانشگاه‌ها، بیمارستان‌ها و ادارات. آلودگی صوتی و زیستی و وضعیت اقتصادی منطقه و عرضه و تقاضا، سیاست‌های کلان اقتصادی و تصمیمات دولت در مورد وام مسکن، مالیات بر خانه‌های خالی، مقررات شهرسازی و شهرداری ها وضعیت حقوقی ملک، سند مالکیت اعم از قطعی، رسمی، عادی، وقفی، مسائل حقوقی رهن، بازداشت یا مشاع مفروز، کاربری ملک، مسکونی، تجاری، اداری یا مختلط بودن و … بستگی دارد
قیمت کارشناسی ؛
قیمت کارشناسی قیمتی است که یک کارشناس رسمی دادگستری صلاحیت دار با بررسی عوامل فوق، برای ملک تعیین می‌کند. در بسیاری از موارد، این قیمت به قیمت واقعی نزدیک است، اما همیشه با قیمت بازار یکی نیست.
در برخی موارد مبانی ارزیابی و قیمت گذاری و قوانین آن دقيق و روشن نیست و اختلافات فاحش در تفسیر قوانین وجود دارد.
قیمت بازار ؛
قیمت بازار قیمتی است که در نهایت ملک بر اساس آن معامله می‌شود. این قیمت می‌تواند تحت تأثیر عوامل روانی، شایعات، سفته‌بازی و شرایط احساسی خریدار و فروشنده و نیاز طرفین، عجله برای فروش یا اجبار به خرید باشد. بنابراین، ممکن است قیمت بازار از قیمت واقعی یا کارشناسی بالاتر یا پایین‌تر باشد.
جمع‌بندی:
قیمت واقعی و کارشناسی یک عدد مطلق و جادویی نیست، بلکه یک بازه قیمتی منطقی است که بر اساس تحلیل همه جانبه عوامل عینی به دست می‌آید. این قیمت نقطه تعادلی است که در یک بازار شفاف و بدون فشارهای کوتاه‌مدت شکل می‌گیرد. در عمل، یافتن این قیمت ها نیاز به تحقیق، مقایسه و گاهی کمک گرفتن از متخصصان دارد.
وجود ارزیابی های نادرست در اندک موارد و بسیار قلیل توسط برخی از کارشناسان رسمی دادگستری قابل انکار نیست، ولی عمده اختلافات فاحش در ارزیابی ها میان کارشناسان ناشی از اختلاف در مبانی ارزیابی و کارشناسی است .
جعفر راشدی ملکی – وکیل و کارشناس رسمی دادگستری
