تفاوت افراز و تفکیک املاک

در حقوق اراضی و املاک این دو کلمه معمولا با هم به کار می روند یا به عبارتی آن ها را کالوکیشن (Collocation) یکدیگر در نظر می‌گیرند. همچنین اغلب این عبارت در گویش عامه مردم و حتی متخصصان نیز به جای یکدیگر به کار می روند؛ اما در واقع آنها دارای بار حقوقی متفاوتی هستند.

برای روشن شدن بحث به مثال زیر توجه کنید:

طبق قانون تفکیک اراضی که به یک شخص تعلق دارند امکان پذیر است.  براساس این ماده­ ی قانونی، مالک یک زمین ۵۰۰۰ مترمربعی می‌تواند آن را به ۱۰ قطعه ۵۰۰ متری تفکیک کند و برای هر قطعه سند تفکیکی مجزا دریافت کند(تفکیک). ولی افراز نوعی از تقسیم  مال غیر منقول است که دو نفر یا بیشتر به نحو اشاعه، در آن، شراکت داشته باشند و بر تفکیک آن به توافق نرسند. البته این نکته قابل ذکر است که در خصوص مال غیر منقول مشاعی، نباید  سند مالکیت معارض، وجود داشته باشد؛ سند مالکیت معارض به این معنی است که اداره ثبت، برای یک ملک، دو سند، صادر کرده باشد. علاوه بر این ملک یا مال غیر منقول باید قابلیت افراز را داشته باشد؛ در غیر این صورت، هر یک از شرکا می تواند، با پر کردن نمونه فرم دادخواست دستور فروش مال مشاع، از دادگاه محل وقوع ملک، تقاضای صدور حکم، مبنی بر فروش مال مشاع غیر قابل افراز را داشته باشد.

با این تفاسیر افراز به معنای جداسازی و مشخص کردن دقیق سهم هر یک از مالکان املاک مشاعی است. در افراز حالت اشاعه از بین می‌رود و مال مشاع بر اساس سهام یکی از شرکا تقسیم می شود این در حالی است که در تفکیک مالک می‌تواند حالت اشاعه را باقی گذارد. در افراز چون تمیز و تشخیص حق مطرح است لذا این تشخیص از نظر قضایی کنترل می‌شود؛ اما در خصوص تفکیک به دلیل نبود چنین تمیزی رسیدگی اداری است و مقامات اداری (اداره ثبت اسناد و املاک) در این باره تصمیم می گیرند. به این دلیل است که ماده ۲ قانون افراز و فروش املاک مشاع در خصوص افراز مال مشاع بیان می دارد: تصمیم واحد ثبتی از طرف هر یک از شرکا در دادگاه شهرستان محل وقوع ملک قابل اعتراض است.