وکالت های ملکی دیگر وکالت شناخته نمی شوند

 بنا بر تعریف ماده ۶۵۶ قانون مدنی: «عقد وکالت، عقدی است که به موجب آن یکی از طرفین طرف دیگر را برای انجام امری نایب خود می‌نماید» . در این تعریف،  اگر کسی از قالب و فرمت عقد وکالت برای انجام امور خود استفاده می نماید،  اصل برآن است که هدفش انجام کار خود توسط دیگری است و نه معامله. به همین دلیل است که مطابق با اصل، عقد وکالت، جایگزین بیع نبوده و عقد دیگری برای انتقال مال موضوع وکالت لازم است.  در مواردی هم که طرفین می خواهند وکالت را بلا عزل نمایند، باید طبق ماده ۶۷۹  وکالت وکیل با عدم عزل در ضمن عقد دیگری که از نوع لازم (غیر قابل برهم زدن) است،  شرط شده باشد. و با توجه به ممنوع شدن مبایعه نامه های ملکی بصورت عادی، عملا عقد لازم ملکی دیگر بین طرفین تنظیم نخواهد شد. اما با کمال تعجب، در تبصره ۲  ماده 1 قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیر منقول مصوب خرداد 1403 ، قانونگذار با این پیش فرض که همه وکالت های اعطائی مالک به  وکیل با هدف جایگزینی وکالت بجای انتقال قطعی (بیع) می باشد،  میزان مالیات، حق الثبت و حق التحریر را برای تنظیم وکالت بلاعزل املاک،  معادل هزینه های تنظیم سند رسمی انتقال اعلام نموده و تکلیف به وصل آن توسط دفاتر اسناد رسمی کرده است.

به این ترتیب، قانونگذار ، در قانون اخیرالتصویب، عملا این اصل قانون مدنی دال بر  جریان داشتن عقد وکالت در نفس وکالت را مخدوش و اصل را بر جایگزینی  وکالت های بلاعزل  بجای عقد بیع گذاشته است. البته پیشتر نیز برخی از  محاکم مشابه همین  تفسیر قضائی را در  آراء خود داشته اند اما آنها در احکامشان اعلام می کردند که  در جریان رسیدگی موردی ، احراز نموده اند که وکالت جریان یافته بین طرفین ، برخلاف هدف اصلی وکالت بوده است. و لذا وکالت آنها را حسب مورد ، در حکم بیع می گرفته اند.

وضعیت جدید ، عملا تحمیل هزینه ناروا بر کسانی است که می خواهند از عقد وکالت  حتی با شکل بلاعزل آن، در نفس وکالت استفاده کنند و قصد معامله ندارند (مانند بستگان نزدیک). علاوه بر آن ، حتی اگر عقد وکالت بین خریدار و فروشنده بصورت بلاعزل هم منعقد شده باشد، تحمیل هزینه مضاعف بر اصحاب سند است زیرا آن ها مجبور هستند گاهی دو بار هزینه نقل و انتقال یک ملک را بپردازند . یکبار برای وکالت هزینه کامل و یکبار هم برای انتقال قطعی و باز هم بصورت کامل. بر همین اساس، پیشنهاد می شود قانونگذار در اصلاح این حکم قانونی، به نحوی اعمال تغییر  نماید تا نقیصه یادشده برطرف گردد./ دکتر سید حسین وکیلی (کارشناس رسمی دادگستری در امور ثبتی)