خرید و فروش ملک، مراجعه به شهرداری، گرفتن پروانه ساختمانی و شروع به ساخت‌وساز همواره برای مالکان برای دارای اسناد عادی (قولنامه‌ای) و شهرداری مشکل آفرین و بحث برانگیز است.
روزانه افراد زیادی به شهرداری‌ها مراجعه می‌کنند و تقاضا دارند ملکشان در سامانه سَرا (سامانه جامع شهرداری‌ها) ثبت شود و برای آن کد نوسازی (کد انحصاری ملک در شهرداری) و در نهایت پروانه ساختمانی دریافت کنند.
اما مشکل اصلی اینجاست که:
بسیاری از این افراد اسناد رسمی ثبتی ندارند و تنها یک قولنامه یا سند عادی در دست دارند.
شهرداری‌ها به دلیل مشکلات مالی و نیاز به افزایش درآمد، بعضاً با اتکا به مصوبات شوراهای اسلامی شهر اقدام به پذیرش اسناد عادی کرده، ملک را در سامانه سرا ثبت، کد نوسازی ایجاد و پروانه ساختمانی صادر می‌کنند.
این اقدام در ظاهر به نفع مردم است، اما از نظر حقوقی و قانونی دعاوی حقوقی پردردسر، نتیجه معامله با اسناد عادی است و در دراز مدت مشکلات زیادی را برای مالکان، شهرداری و نظام حقوقی کشور ایجاد می کند.
چرا شورای شهر صلاحیت ندارد؟
طبق قوانین ثبت:
ماده ۲۲ قانون ثبت: مالک کسی است که ملک در دفتر املاک به نام او ثبت شده باشد.
مواد ۴۶، ۴۷ و ۴۸ قانون ثبت: اسناد غیررسمی (قولنامه‌ای) در برابر ادارات و محاکم قابل استناد نیستند.
بنابراین، هیچ مرجعی (حتی شورای شهر یا فرمانداری) نمی‌تواند به شهرداری دستور دهد بر اساس اسناد عادی پروانه ساختمانی صادر کند.
آرای مهم دیوان عدالت اداری
دیوان عدالت اداری در چند رأی مهم این موضوع را روشن کرده است:
موضوع: ابطال مصوبه شورای اسلامی شهر همدان درخصوص دستورالعمل صدور پروانه ساختمانی برای اراضی با سند عادی.
نتیجه: دیوان اعلام کرد این مصوبه خارج از حدود اختیارات شورا است و با قوانین ثبت مغایرت دارد.
- رأی شماره ۲۶۶ مورخ ۱۵ تیرماه ۱۳۹۵
موضوع: ابطال مصوبه شورای تأمین شهرستان آبیک مبنی بر صدور پروانه ساخت برای اراضی قولنامه‌ای.
نتیجه: این بند از مصوبه نیز خلاف قانون و خارج از حدود اختیارات شناخته و ابطال شد.
نکته مهم و توصیه قانون شهر برای شهروندان
اگر قصد ساخت‌وساز دارید:
صرف داشتن قولنامه یا سند عادی کافی نیست.
شهرداری به استناد قانون، نمی‌تواند برای زمین‌های قولنامه‌ای پروانه صادر کند.
تنها ملاک معتبر، ثبت رسمی اموال غیر منقول و دریافت سند مالکیت رسمی است.
جمع‌بندی
صدور پروانه ساختمانی برای اراضی دارای اسناد عادی:
از نظر قانون ثبت غیرقابل پذیرش است،
از نظر اختیارات شوراهای شهر خارج است،
و از نظر دیوان عدالت اداری در آرای متعدد ابطال شده است.
بنابراین شهروندان باید قبل از هرگونه معامله یا ساخت‌وساز، وضعیت ثبتی ملک خود را روشن کنند تا در آینده با مشکلات جدی مواجه نشوند.
