صدور دو سند مالکیت برای یک ملک؛ تعارض سندی یا صرفاً اشتباه ثبتی؟
وقتی یک خانه دو سند دارد
فرض کنید مالک ملکی در یک منطقه قدیمی یا بافت فرسوده شهر هستید. برای انتقال ملک یا اصلاح سند به دفتر اسناد رسمی مراجعه می کنید و آن ها به شما می گویند که بایستی به اداره ثبت اسناد و املاک ناحیه خود مراجعه کنید. به ناحیه ثبتی می روید و ناگهان درمی‌یابید که برای همان ملک، دو سند مالکیت صادر شده است. اما هر دو سند به نام خودتان است. پرسش اساسی اینجاست: آیا این وضعیت تعارض سندی محسوب می‌شود و شما گرفتار یکی از پیچیده‌ترین دعاوی ثبتی شده‌اید، یا موضوع صرفاً یک اشتباه اداری است که با یک درخواست ساده از هیأت نظارت اصلاح خواهد شد؟
این پرسش، در ظاهر ساده، یکی از موضوعات مهم در حقوق ثبت و رویه ادارای است و پاسخ به آن بسیار مهم و ضروری است.
قانون ثبت در لایحه قانونی اشتباهات ثبتی و اسناد مالکیت معارض (۱۳۳۳) مفهوم تعارض سندی را روشن کرده است:
تعارض وقتی رخ می‌دهد که برای تمام یا قسمتی از یک ملک، دو سند مالکیت صادر شده و این اسناد به نام دو شخص مختلف باشد.
در این حالت، سند موخر معارض تلقی می‌شود و اداره ثبت مکلف است موضوع را به دارندگان اسناد و دفاتر اسناد رسمی ابلاغ کند.
به بیان دیگر، رکن اصلی تعارض سندی، تعدد اشخاص است. بدون وجود دو مالک مختلف، تعارض به معنای مصطلح شکل نمی‌گیرد.
بخش دوم: وقتی هر دو سند به نام یک شخص صادر می‌شود
حال اگر هر دو سند به نام یک فرد باشد، عنصر اصلی تعارض (دو دارنده متفاوت) مفقود است. در چنین حالتی، رویه حقوقی و اداری نشان می‌دهد که موضوع در زمره اشتباهات ثبتی قرار می‌گیرد، نه تعارض سندی.
مطابق بند ۳ ماده ۲۵ اصلاحی قانون ثبت (مصوب ۱۳۵۱/۱۰/۱۸)، هرگاه به علت عدم توجه یا بی‌دقتی نویسنده دفتر املاک یا سند مالکیت، اشتباه قلمی رخ دهد، هیأت نظارت پس از رسیدگی و احراز، دستور اصلاح را صادر می‌کند.
همچنین ماده ۱ لایحه قانونی ۱۳۳۳ مقرر می‌کند که: اشتباهات قلمی یا اشتباهات عملیات مقدماتی ثبت، اگر موجب خلل به حق دیگری نباشد، توسط هیأت نظارت اصلاح خواهد شد. پس، صدور دو سند به نام یک نفر، به‌شرطی که حقوق اشخاص ثالثی در میان نباشد، در این دسته جای می‌گیرد.
بخش سوم: تفاوت مهم با تعارض واقعی
این تفکیک اهمیت بسیاری دارد:
۱. بار حقوقی و اداری تعارض سندی سنگین است. در تعارض واقعی، اداره ثبت باید سند موخر را معارض اعلام کند، به دفاتر رسمی ابلاغ کند، آگهی‌های قانونی منتشر کند، و پرونده به هیأت نظارت و حتی مراجع قضایی کشیده شود.
۲. مسئولیت کارکنان ثبت نیز جدی‌تر است. صدور سند معارض می‌تواند به ارجاع به تخلفات اداری یا انفصال کارمندان خاطی منجر شود.
۳. هزینه و زمان برای مالک افزایش می‌یابد. دعاوی طولانی، هزینه دادرسی و اثبات تعارض، مشکلاتی است که مالک را گرفتار می‌کند.
در مقابل، در اشتباه ثبتی، اصلاح به‌طور اداری و در زمان کوتاه‌تری انجام می‌شود، مگر آنکه موضوع پیچیده و پای حقوق ثالث به میان بیاید.
بخش چهارم: چالش معاملات معارض
مسأله زمانی پیچیده می‌شود که بین صدور دو سند، نقل‌وانتقال یا معامله‌ای رخ داده باشد. برای مثال:
مالک با سند مقدم، ملک را به شخص الف منتقل می‌کند.
سپس، همان مالک با سند موخر، ملک را دوباره به (ب) می‌فروشد.
در این وضعیت، گرچه هر دو سند در ابتدا به نام یک نفر صادر شده بودند، اما در عمل، دو شخص ثالث (الف و ب) وارد ماجرا شده‌اند. این‌جا دیگر نمی‌توان موضوع را صرفاً اشتباه قلمی دانست؛ زیرا حقوق اشخاص ثالث در معرض تضییع قرار می‌گیرد. در چنین شرایطی، موضوع در قالب معاملات معارض مطرح می‌شود و مرجع قضایی باید تعیین تکلیف کند.
بخش پنجم: نقش هیأت نظارت ثبت
هیأت نظارت یکی از نهادهای کلیدی در نظام ثبت است که صلاحیت رسیدگی به اشتباهات ثبتی را دارد. در فرض صدور دو سند به نام یک شخص، مالک می‌تواند با ارائه درخواست و مدارک، موضوع را به هیأت نظارت ارجاع دهد.
اگر اشتباه صرفاً اداری و بدون اثر بر حقوق ثالث باشد، هیأت دستور اصلاح سند و دفتر املاک را صادر می‌کند.
اما اگر ثالثی وارد ماجرا شده باشد، هیأت نظارت از صلاحیت خارج است و موضوع به دادگاه کشیده خواهد شد.
بخش ششم: توصیه‌های عملی برای مالکان و وکلا
۱. بررسی فوری اسناد: در صورت کشف دو سند، مالک یا وکیل باید هر دو سند و سوابق عملیات مقدماتی را بررسی کند.
۲.درخواست اصلاح اداری: اگر حقوق ثالثی در میان نیست، سریع‌ترین راه، درخواست از اداره ثبت برای ارجاع به هیأت نظارت است.
۳.پیگیری حقوق ثالث: اگر معاملات معارض رخ داده باشد، وکیل باید دعوی مناسب را در دادگاه طرح کند.
۴.پیشگیری: توصیه می‌شود مالکان، قبل از هر معامله، از آخرین وضعیت دفتر املاک و سوابق ثبتی استعلام کنند.
قانون شهر:
صدور دو سند مالکیت برای یک ملک، اگر هر دو به نام یک شخص صادر شده باشند، تعارض سندی محسوب نمی‌شود؛ بلکه یک اشتباه اداری است که باید توسط هیأت نظارت اصلاح گردد. اما اگر در فاصله میان صدور اسناد، اشخاص ثالثی با حسن‌نیت وارد معاملات شوند، موضوع پیچیده‌تر شده و جنبه تعارض یا معاملات معارض پیدا می‌کند.
در یک نگاه کلان، این مسأله نشان می‌دهد که دقت در عملیات ثبتی، شفافیت سوابق و سرعت اصلاح اشتباهات، نه‌تنها از بروز دعاوی پرهزینه جلوگیری می‌کند، بلکه اعتماد عمومی به نظام ثبت را نیز تقویت خواهد کرد.
