استفاده از واژه ها، مفاهیم و کلمات به جای یکدیگر، یک امر بدیهی در زبان فارسی به شمار می رود. معماری و شهرسازی نیز از این قاعده مستثنی نیستند. تراس، بالکن و ایوان سه نمونه از این فضاها هستند که گرچه در گفتار روزمره گاهی به جای یکدیگر به‌کار می‌روند، اما از نظر فنی، معماری و حتی حقوقی تفاوت های مهمی میان آن ها وجود دارد.
بالکن (Balcony): بخشی از آپارتمان
در تعریف بین‌المللی، بالکن (Balcony) سکویی است که از بدنه‌ی ساختمان بیرون زده و معمولاً با نرده یا دیوارکوتاه محدود می‌شود. ویژگی اصلی بالکن، مسقف بودن آن است. از نظر معماری، بالکن فضایی خصوصی و متعلق به واحد مسکونی است؛ جایی برای ارتباط بصری با فضای بیرون، تهویه و نورگیری.
در ایران، با ملاحظه دستورالعمل تفکیک آپارتمان‌ها، بالکن جزو مساحت اختصاصی واحد محسوب می‌شود. در هنگام محاسبه‌ی سطح زیر بنا:
اگر یک سمت بالکن باز باشد، نصف مساحت آن جزو زیربنا محسوب می‌شود.
اگر دو طرف بسته باشد، دو سوم مساحت محاسبه می‌شود.
و اگر از همه طرف محصور باشد، کل مساحت بالکن به زیربنا افزوده می‌شود.
بنابراین، بالکن بخشی از عرصه‌ی مفروز واحد است و در سند مالکیت قید می‌شود.
تراس (Terrace): فضای باز و اغلب مشاع
تراس (Terrace) برخلاف بالکن، معمولاً غیرمسقف است و اغلب در بام یا طبقات پایین ساختمان‌ها ایجاد می‌شود. در منابع خارجی، تراس به عنوان An open platform that can be on the ground or roof level تعریف شده است — یعنی سکویی باز که می‌تواند روی زمین یا بر بام قرار گیرد.
در ایران نیز مطابق دستورالعمل ۳۰ بندی تفکیک آپارتمان‌ها (بندهای ۱۸ تا ۲۰)، تراس به فضایی گفته می‌شود که حداقل یک طرف آن به سمت بیرون باز است و سقفی بالای آن وجود ندارد.
از نظر ثبتی و حقوقی، تراس معمولاً جزو مشاعات ساختمان به شمار می‌آید و مساحت آن در زیربنای اختصاصی واحدها منظور نمی‌شود. تنها در موارد خاص (برای مثال، تراس اختصاصی در طبقات بالایی که فقط از همان واحد قابل دسترسی است)، می‌تواند به‌صورت مفروز تعریف شود، اما حتی در آن حالت نیز مساحتش «منضم به آپارتمان» است، نه جزو زیربنا.
نمونه: «آپارتمان به مساحت ۸۰ متر مربع بانضمام تراسی به مساحت ۵ متر مربع».
ایوان (Veranda / Portico): پیوند سنت و معماری
در متون بین‌المللی، Veranda یا Portico به سکویی نیمه‌باز و اغلب ستون‌دار در جلوی ورودی ساختمان گفته می‌شود. در معماری ایرانی، این فضا با عنوان ایوان شناخته می‌شود — جایی میان درون و بیرون، سایه‌دار و قابل استفاده در چهارفصل.
ایوان برخلاف تراس و بالکن، معمولاً بخشی از طراحی سنتی بنا و جزو بدنه‌ی معماری محسوب می‌شود. از دید ثبتی، چون سقف و دیوار دارد، در اغلب موارد در مساحت زیربنا محاسبه می‌شود؛ هرچند در آپارتمان‌ها معمولاً کمتر با این عنوان مواجه می‌شویم و بیشتر در خانه‌های ویلایی و حیاط‌دار کاربرد دارد.
تحلیل حقوقی و ثبتی
قوانین ثبتی ایران در خصوص تفکیک آپارتمان‌ها، بین تراس و بالکن تفاوت آشکار قائل شده‌اند.
بالکن، چون مسقف است، جزو ملک اختصاصی است و در سند مالکیت واحد ذکر می‌شود.
تراس، چون غیرمسقف است، در حالت عادی مشاع محسوب می‌شود مگر آنکه دسترسی آن انحصاری باشد.
همچنین، در محاسبه‌ی قدرالسهم از عرصه (زمین زیر بنا)، وجود تراس یا بالکن تأثیری در سهم مالکانه ندارد و تنها در توصیف محدوده‌ی واحد و حقوق ارتفاقی (مثل حق استفاده یا عبور) قید می‌شود.
نگاهی تطبیقی به رویکرد بین‌المللی
در بسیاری از کشورها، مرزبندی حقوقی میان این فضاها با معیار «دسترسی انحصاری» تعیین می‌شود. برای مثال در مقررات شهرسازی لندن و پاریس، تراسی که فقط از یک واحد قابل دسترسی باشد، به‌عنوان exclusive use area تعریف شده ولی در مالکیت مشاع باقی می‌ماند. این مفهوم با تعریف ایرانی «تراس منضم» شباهت دارد.
در مقابل، در ایالات متحده و استرالیا، بالکن‌ها همواره بخشی از متراژ اختصاصی (unit area) محسوب می‌شوند و در ارزش‌گذاری املاک تأثیر مستقیم دارند؛ در حالی که تراس‌ها معمولاً ارزش افزوده‌ی غیرمستقیم ایجاد می‌کنند و در ارزیابی رسمی جداگانه محاسبه می‌شوند.
