تأثیر طرح‌های عمومی و عمرانی شهرداری در قیمت‌گذاری املاک واقع در طرح
قیمت‌گذاری املاک واقع در طرح‌های عمومی و عمرانی شهرداری، یکی از حساس‌ترین و چالش‌برانگیزترین مراحل در فرآیند تملک قانونی املاک محسوب می‌شود. این فرآیند نه تنها بر حقوق مالکانه افراد تأثیر مستقیم دارد، بلکه در تعادل‌بخشی میان منافع عمومی و خصوصی نیز نقش تعیین‌کننده‌ای ایفا می‌کند. یکی از محورهای اصلی اختلاف در این حوزه، موضوع «تأثیر طرح» بر قیمت‌گذاری املاک است. اینکه آیا باید آثار مثبت یا منفی اجرای طرح در تعیین قیمت لحاظ شود یا خیر نقش مهمی در این بحث ایفا می کند.
۱. مفهوم تأثیر طرح در قیمت‌گذاری
در قوانین موضوعه، تعریف صریحی از تأثیر طرح ارائه نشده است. با این حال، از سیاق قانون‌گذاری و رویه‌های اجرایی می‌توان دریافت که این عبارت به دو معنا اشاره دارد:
* تأثیر اعلان طرح: افزایش یا کاهش قیمت املاک صرفاً به‌دلیل اطلاع‌رسانی عمومی درباره اجرای طرح در آینده.
* تأثیر اجرای طرح: تغییرات واقعی قیمت ناشی از آغاز عملیات اجرایی، مانند احداث فضای سبز، مجتمع تجاری، یا زیرساخت‌های حمل‌ونقل.
برای مثال، اعلام اجرای طرح احداث پارک شهری ممکن است باعث کاهش ارزش املاک واقع در محدوده طرح شود، در حالی‌که اجرای طرح تجاری در همان منطقه می‌تواند ارزش املاک را افزایش دهد. این نوسانات قیمتی، اگر در فرآیند قیمت‌گذاری لحاظ شوند، می‌توانند منجر به تضییع حقوق مالک یا دستگاه اجرایی شوند.
۲. سیر تاریخی قانون‌گذاری در خصوص تأثیر طرح
بررسی قوانین مصوب از سال ۱۳۲۰ تا ۱۳۸۸ نشان می‌دهد که قانون‌گذار در اغلب موارد بر عدم لحاظ تأثیر طرح در قیمت‌گذاری تأکید داشته است. نمونه‌هایی از این رویکرد عبارت‌اند از:
* تبصره ۱ ماده ۴ قانون اصلاح توسعه معابر (۱۳۲۰): تأکید بر قیمت‌گذاری قبل از آگهی طرح.
* ماده ۴ قانون تملک اراضی سد لتیان (۱۳۲۵): حذف آثار عملیات عمرانی از قیمت‌گذاری.
* بند ب ماده ۱۶ قانون سازمان برق ایران (۱۳۲۵): تعیین قیمت بر اساس وضعیت قبل از تصویب طرح.
* ماده ۵ لایحه قانونی نحوه خرید و تملک اراضی (مصوب شورای انقلاب ۱۳۵۸): صراحت در عدم لحاظ تأثیر طرح.
این رویکرد، مبتنی بر اصل بی‌طرفی در قیمت‌گذاری و جلوگیری از سوءاستفاده‌های احتمالی ناشی از نوسانات مصنوعی قیمت بوده است.
۳. تغییر موضع قانون‌گذار در دهه ۱۳۷۰
با بروز مشکلات متعدد در پروژه‌های بزرگ شهری مانند بزرگراه نواب و مترو تهران، و همچنین طرح های توسعه معابر در تبریز، قانون‌گذار به‌تدریج موضع خود را تغییر داد. در سال ۱۳۷۰، «قانون نحوه تقویم ابنیه، املاک و اراضی مورد نیاز شهرداری‌ها» تصویب شد که در آن، برای نخستین بار قیمت روز به عنوان معیار جایگزین بهای عادله معرفی گردید.
ماده واحده این قانون مقرر می‌دارد:
در کلیه قوانین و مقرراتی که شهرداری‌ها مجاز به تملک ابنیه، املاک و اراضی قانونی مردم می‌باشند، در صورت عدم توافق، قیمت باید به قیمت روز تقویم و پرداخت شود.
تبصره ۷ این قانون، به‌صراحت ماده ۵ قانون تملک ۱۳۵۸ را در خصوص شهرداری‌ها لغو می‌کند و بدین ترتیب، تأثیر طرح در قیمت‌گذاری املاک واقع در طرح‌های شهرداری مجاز شمرده می‌شود.
۴. تحلیل فقهی و حقوقی تأثیر طرح
از منظر فقهی، لحاظ تأثیر مثبت طرح در قیمت‌گذاری ممکن است با اصولی چون دارا شدن ناعادلانه و اکل مال به باطل در تضاد باشد. اگر مالک ملکی صرفاً به‌دلیل اجرای طرحی عمومی، بدون هیچ تلاش یا سرمایه‌گذاری، از افزایش قیمت بهره‌مند شود، این دارا شدن ممکن است غیرعادلانه تلقی شود.
در مقابل، اگر اجرای طرح منجر به کاهش ارزش ملک شود و این کاهش در قیمت گذاری لحاظ نشود، دستگاه اجرایی متضرر خواهد شد. بنابراین، هر دو نوع تأثیر (مثبت و منفی) باید با دقت و عدالت در فرآیند تقویم املاک بررسی شوند.
۵. نقش کارشناسان رسمی دادگستری
در هر دو قانون تملک ۱۳۵۸ و قانون نحوه تقویم ۱۳۷۰، تعیین قیمت به هیئت سه‌نفره کارشناسان رسمی دادگستری واگذار شده است. تفاوت اصلی در قانون جدید، اضافه شدن شرط «مورد وثوق بودن» کارشناسان و استفاده از معیار «قیمت روز» است.
این تغییر، نقش کارشناسان را از صرف محاسبه بهای عادله به تحلیل آثار طرح و تعیین قیمت منصفانه ارتقاء داده است. با این حال، نبود تعریف دقیق از «قیمت روز» و «تأثیر طرح» همچنان زمینه‌ساز اختلافات و تفاسیر سلیقه‌ای است.
۶. نقد تبعیض قانونی میان شهرداری‌ها و سایر دستگاه‌های اجرایی
تبصره۷ قانون نحوه تقویم، صرفاً ناظر به شهرداری‌هاست و ماده ۵ قانون تملک ۱۳۵۸ در مورد سایر دستگاه‌های اجرایی همچنان معتبر است. این تفاوت، منجر به تبعیض قانونی میان شهرداری ها و نهادهایی مانند وزارت راه، شرکت نفت یا سازمان برق شده است.
در نتیجه، مالکان املاک واقع در طرح‌های شهرداری ممکن است قیمت بالاتری دریافت کنند نسبت به مالکان املاک مشابه در طرح‌های سایر دستگاه ها. این مسئله از منظر حقوق عمومی و عدالت اجتماعی قابل انتقاد است و نیازمند اصلاح قانونی است.
۷. جمع‌بندی و پیشنهادات اصلاحی
بر اساس تحلیل‌های ارائه‌شده، می‌توان نتایج زیر را استخراج کرد:
*قانون‌گذار در ابتدا بر بی‌طرفی در قیمت‌گذاری تأکید داشت، اما با تغییر شرایط اجتماعی و اقتصادی، به لحاظ تأثیر طرح در قیمت‌گذاری روی آورد.
* این تغییر موضع، در مورد شهرداری‌ها اعمال شده ولی در مورد سایر دستگاه‌ها همچنان رویکرد قبلی پابرجاست.
* نبود تعریف دقیق از «قیمت روز» و «تأثیر طرح» موجب تفسیرهای متناقض و اختلافات اجرایی شده است.
*از منظر فقهی، لحاظ تأثیر مثبت طرح ممکن است منجر به دارا شدن ناعادلانه شود، در حالی‌که عدم لحاظ تأثیر منفی، دستگاه اجرایی را متضرر می‌سازد.
حسن‌رضا انتظار یزدی، کارشناس ارشد حقوق خصوصی
