بررسی ویژگی های مهم قانون الزام به ثبت معاملات اموال غیر منقول

قانون الزام به ثبت معاملات اموال غیر منقول به تاریخ ۰۴/۰۹/۱۴۰۱ به تصویب مجلس و به تاریخ ۲۶/۰۲/۱۴۰۳ به تایید مجمع تشخیص مصلحت نظام رسید، این قانون به تاریخ ۱۷/۰۳/۱۴۰۳ در روزنامه رسمی منتشر و از تاریخ ۰۳/۰۴/۱۴۰۳ قدرت اجرایی پیدا کرد. قانون پیش گفته رابطه مستقیم با حقوق شهرسازی دارد. از ویژگی های مهم قانون آن است که به دارندگان اسناد عادی امکان می دهد ادعای خود را در یک سامانه مشخص که به این منظور ایجاد می شود ، ثبت نمایند. ثبت به شکل معناداری وابسته به اینترنت می شود  و اجرای موفق آن منوط به اطلاع رسانی گسترده و تبیین اهمیت و آثار عدم ثبت اسناد رسمی و استناد ناپذیری اسناد عادی پس از سپری شدن مواعد پیش بینی شده در قانون است.  مواد مرتبط با شهرداری در سه مورد بیان می شود:

الف: بر اساس ماده ۸ قانون مورد بحث، کمیسیون های ماده ۱۰۰و کمیسیون ماده ۵ قانون تاسیس شورای عالی شهرسازی و معماری ملزم هستند آرای قطعی تخریب و تغییر کاربری را از طریق سامانه به اطلاع سازمان ثبت برسانند و سازمان ملزم است اطلاعات را بطور آنی در دفتر الکترونیکی املاک درج نماید. بدین ترتیب توصیف موضوع معامله و آگاهی از آخرین کاربری اراضی بطور رسمی و برخط امکان پذیر می شود . مقنن برای متخلفان از اجرای این تکلیف کیفر تعزیری درجه ۶ موضوع م ۱۹ق.م. پیش بینی کرده است.

ب:بر اساس تبصره ۶ ماده ۱۰قانون  شهرداری ملزم است در مورد آپارتمان هایی که دارای تخلف ساختمانی هستند و منجر به رای جریمه شده اند گواهی پایان کار با ذکر میزان و علت جریمه در بخش اختصاصی و مشترک صادر نماید. سازمان ثبت ملزم است در سند مالکیت تفکیکی  میزان وعلت جریمه و سهم هر واحد از جریمه مشترک را به نسبت مساحت اختصاصی تعیین کند. تنظیم سند انتقال به غیر صرفا در صورت پرداخت جریمه به قیمت تعدیل شده شاخص بانک مرکزی امکان پذیر است.

صدور سند مالکیت برای واحدی که رای قلع و قمع دارد ممنوع و صرفا نام متصرف قانونی در اختیار سازمان قرار می گیرد.

ج:  بر اساس  ماده ۱۴ قانون یاد شده ، متعاقب صدور دستور نقشه شامل تعداد طبقات، سطح اشغال و تعداد واحدهای هر طبقه، به هر واحد یک شناسه یکتا تخصیص داده خواهد شد. بدین ترتیب  شناسنامه فنی که در قانون پیش فروش ذکر شده بود کنار گذاشته می شود و شناسه یکتا مبنای هویت دهی به آپارتمان تا زمان صدور سند مالکیت تفکیکی خواهد بود. شناسه یکتا پس از صدور سند باطل می شود. قانون پیش فروش به موجب قانون مورد بحث نسخ نشده و اصلاحات جزیی در آن انجام شده است. همگرایی ثبت و شهرسازی به موجب قانون الزام به ثبت معاملات اموال غیر منقول تقویت  شده است.